I když média hovoří o tom, že opatření vlády umožní odklad placení nájemného, není tomu tak – opatření pouze zakazuje pronajímateli z důvodu neplacení nájemného ukončit nájemní smlouvu.
Nájem podnikatel musí platit pandemie nepandemie. Často se jedná o nezanedbatelné částky. Jaký vliv tedy na nájmy mají omezení vydaná vládou a celkové zpomalení ekonomiky? Pomůžou podnikatelům plánované vládní „úlevy“?
Asi nikoho nepřekvapí, že na pandemii zákony výslovně nepamatují. Odpovědi tedy musíme hledat v nájemních smlouvách, zákonné úpravě nájmů a ve vládních návrzích zákonů.
Může nájemník ukončit nájem?
Nájem na dobu neurčitou lze ukončit relativně snadno, protože nájemce má vždy právo smlouvu vypovědět. Potíž může být s délkou výpovědní doby, podle zákona je doba pro výpověď 6 měsíců; v nájemní smlouvě můžete mít kratší i delší výpovědní dobu.
Pokud je podnikání nájemce významně ovlivněno koronavirovou krizí nebo opatřeními, bude často možné uplatnit kratší 3měsíční výpovědní dobu, kterou zákon umožňuje pro výpověď z vážných důvodů.
Nájem na dobu určitou nájemník tak snadno ukončit nemůže, ledaže mu nájemní smlouva dává právo výpovědi, zákonné důvody výpovědi jsou totiž značně omezené. Přečtěte si proto nejdříve svou smlouvu.
Pokud ve smlouvě sjednané právo výpovědi není, může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, jen změní-li se okolnosti, ze kterých strany vycházely při uzavření smlouvy tak moc, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dle Nejvyššího soudu je zapotřebí změnu okolností vykládat restriktivně a jen na extrémní situace trvalého charakteru.
Nyní může být uplatnění tohoto výpovědního důvodu problematické. Opatření jsou zatím krátkodobá Nikdo z nás ovšem neví, do jaké reality se probudíme, až k dojde k jejich uvolnění. Pokud v důsledku pokrizového vývoje bude velký rozdíl trvalého charakteru mezi tím, co nájemce očekával a jaká je realita, pak může být výpověď na základě změny poměrů odůvodněna. Bude ale zapotřebí hodnotit každý případ individuálně.
Může nájemník žádat slevu z nájemného?
Koronavirová krize nedává nájemníkům automatické právo na slevu z nájmu.
Důvodem pro slevu může být změna okolností. Ta ale bývá ve smlouvách velmi často vyloučena tím, že nájemce prohlásí, že na sebe bere nebezpečí změny okolností, nebo je výslovně vyloučena aplikace § 1765 občanského zákoníku. Proto nejdříve zkontrolujte svou nájemní smlouvu.
Aby vzniklo právo na snížení nájmu, musí jít o podstatnou změnu okolností, která způsobí hrubý nepoměr pro jednu ze stran smluvního vztahu. Koronavirová krize jistě může být důvodem pro takovou nerovnost mezi stranami. Nájemník pak může požadovat po pronajímateli obnovení jednání o smlouvě. Změnu smlouvy lze žalovat u soudu, pokud nedojde k dohodě. Pozor, právo na obnovení jednání musíte uplatnit do 2 měsíců od chvíle, kdy nastala změna okolností.
Návrh vlády: Právo na odklad platby nájemného?
Opatření je ve fázi návrhu zákona a na jeho schválení čekáme.
I když média hovoří o odkladu placení nájemného, opatření ve skutečnosti žádný odklad nájemného neposkytuje – pouze zakazuje pronajímateli z důvodu neplacení nájemného ukončit nájemní smlouvu.
Co to znamená pro nájemce?
Nájemce má nadále povinnost hradit nájemné i služby s nájmem související. Pokud se dostane do prodlení, pronajímatel nemůže prodlení použít jako důvod k ukončení nájemní smlouvy.
Opatření nájemce taktéž nezbavuje povinnosti zaplatit úrok z prodlení i veškeré další sankce jako smluvní pokuty. Nájemce sice může „odložit“ splátky nájemného, ale také ho to může přijít dosti draho. Opatření neřeší právo vymáhat splatné nájemné u soudu ani dopad „odkladu“ splátek na promlčecí doby. Lze tedy očekávat zajímavé soudní situace.
Na tuto „výhodu“ navíc dosáhne pouze část podnikatelů, těch nejpostiženějších, kterým pandemická opatření zakázala nebo významně omezila činnost. Nájemce musí tento důvod pro neuhrazení nájemného nebo služeb pronajímateli oznámit a prokázat. Zákaz ukončení nájmu se týká pouze nájemného neuhrazeného v době od 12. 3. do 30. 6. 2020. Nájemce musí dlužné platby splatit do 31. 3. 2022.
Pro některé podnikatele možná bude lepší namísto „odložení“ nájemného nechat pronajímatele, aby nájem ukončil pro neplacení nájemného. Odklad nájemného je tedy zajímavý pouze pro podnikatele, kteří si prostory chtějí udržet a plánují dále vyvíjet činnost. Čím delší budou opatření, tím méně takových podnikatelů bude.
Co to znamená pro pronajímatele?
Pronajímatelé se z důvodu prodlení nájemců mohou snadno ocitnout v druhotné platební neschopnosti vůči dodavatelům služeb a úvěrujícím bankám.
Co se týká úvěrů, podle jiného plánovaného opatření by podnikatelé měli mít právo odložit si splátky úvěrů až do 31. 10. 2020. Vůči dodavatelům služeb žádné úlevy zatím chystány nejsou. Pokud je pronajímatel ve špatné finanční kondici, může to i znamenat omezení dodávek služeb nájemcům, které ale může zase být důvodem požadavku na slevu z nájemného na straně nájemců.
Po ukončení nouzového stavu bude pronajímatel moci nájem ukončit, pokud by pro něj bylo další posečkání příliš zatěžující (např. pokud nájemné představuje jediný zdroj obživy pronajímatele).
Řešíte také nájemní vztah? Sjednejte si s námi nezávaznou online schůzku.