Opatření související s epidemií ze strany státu reagují specificky na krizovou situaci i doslova krizové postavení nájemců. Asi se snaží chránit především zavřené provozovny. Jenomže taková řešení jen posílají problém dál – nejdříve na pronajímatele a pak ještě dál na jejich věřitele. Navíc ani takové úlevy nejsou pro postižené zadarmo.
Nájem podnikatel musí platit, pandemie nepandemie. Často jde o nezanedbatelné částky. Jaký vliv tedy na nájmy mají omezení vydaná vládou a celkové zpomalení ekonomiky? Vládní návrh zákona, který úlevy řeší, právě Senát vrátil zpět poslanecké sněmovně s návrhy na změny. Pomůžou podnikatelům plánované vládní „úlevy“?
Asi nikoho nepřekvapí, že na pandemii zákony výslovně nepamatují. Odpovědi tedy musíme hledat v nájemních smlouvách, zákonné úpravě nájmů a ve vládních návrzích zákonů.
Může nájemník ukončit nájem?
Nájem na dobu neurčitou lze ukončit relativně snadno, protože nájemce má vždy právo smlouvu vypovědět. Potíž může být s délkou výpovědní doby, podle zákona je doba pro výpověď šest měsíců; v nájemní smlouvě můžete mít kratší i delší výpovědní dobu.
Pokud je podnikání nájemce významně ovlivněno koronavirovou krizí nebo opatřeními, bude často možné uplatnit kratší tříměsíční výpovědní dobu, kterou zákon umožňuje pro výpověď z vážných důvodů.
Nájem na dobu určitou nájemník tak snadno ukončit nemůže, ledaže mu nájemní smlouva dává právo výpovědi, zákonné důvody výpovědi jsou totiž značně omezené. Přečtěte si proto nejdříve svou smlouvu.
Pokud ve smlouvě sjednané právo výpovědi není, může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, jen změní-li se okolnosti, ze kterých strany vycházely při uzavření smlouvy do takové míry, že po nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dle Nejvyššího soudu je zapotřebí změnu okolností používat omezeně jen na extrémní situace trvalého charakteru.
Nyní může být uplatnění tohoto výpovědního důvodu problematické. Opatření jsou zatím krátkodobá. Nikdo z nás ovšem neví, do jaké reality se probudíme, až dojde k jejich uvolnění. Pokud v důsledku pokrizového vývoje bude velký rozdíl trvalého charakteru mezi tím, co nájemce očekával, a jaká je realita, pak může být výpověď na základě změny poměrů odůvodněna.
Hypoteticky si lze představit, že situace bude stabilně markantně odlišná v jídelních sektorech nákupních center. Pokud by například byl dlouhodobě omezen počet osob na metr čtvereční, popřípadě se diametrálně změní obsazenost, a tedy i hodnota centra, od které se podmínky nájmu také mohou odvíjet, lze uvažovat o použití výpovědi pro změnu poměrů.
Bude ale zapotřebí hodnotit každý případ individuálně, a to zejména z toho pohledu, zda změna situace jde za hranice podnikatelského rizika.
Může nájemník žádat slevu z nájemného?
Koronavirová krize nedává nájemníkům automatické právo na slevu z nájmu.
Důvodem pro slevu může být změna okolností. Ta ale bývá ve smlouvách velmi často vyloučena tím, že nájemce prohlásí, že na sebe bere nebezpečí změny okolností, nebo je výslovně vyloučena aplikace § 1765 občanského zákoníku. Proto nejdříve zkontrolujte svou nájemní smlouvu.
Aby vzniklo právo na snížení nájmu, musí jít o podstatnou změnu okolností, která způsobí hrubý nepoměr pro jednu ze stran smluvního vztahu. Koronavirová krize jistě může být důvodem pro takovou nerovnost mezi stranami. Nájemník pak může požadovat po pronajímateli obnovení jednání o smlouvě.
Změnu smlouvy lze žalovat u soudu, pokud nedojde k dohodě. Pozor, právo na obnovení jednání musíte uplatnit do dvou měsíců od chvíle, kdy nastala změna okolností.
Návrh zákona: Právo na odklad platby nájemného?
Návrh zákona, který iniciovala vláda v rámci krizových opatření, čeká se na schválení v senátu.
I když média hovoří o odkladu placení nájemného, opatření ve skutečnosti žádný odklad nájemného neposkytuje – pouze zakazuje pronajímateli z důvodu neplacení nájemného ukončit nájemní smlouvu.
Opatření tedy spočívá v tom, že přesunuje větší část zátěže z nájemce na pronajímatele, což negativně zasáhne ty, kteří mají navazující úvěry.
Co to znamená pro nájemce?
Nájemce má nadále povinnost hradit nájemné i služby s nájmem související. Pokud se dostane do prodlení, pronajímatel nemůže toto prodlení použít jako důvod k ukončení nájemní smlouvy. To platí jen pro nájem, služby musí nájemce platit dál a za jejich neplacení může dostat výpověď.
Zákon nájemce taktéž nezbavuje povinnosti zaplatit úrok z prodlení i veškeré další sankce jako smluvní pokuty. Připadá sice v úvahu, že se nájemce domůže snížení sankcí jen na zákonný úrok 10 procent ročně podle jiného krizového zákona (tzv. Lex Covid), ale i tak může nájemce „odklad“ nájemného přijít dosti draho.
Na tuto úlevu navíc dosáhne pouze část nejpostiženějších podnikatelů, kterým pandemická opatření zakázala nebo významně omezila činnost. Nájemce musí tento důvod pro neuhrazení nájemného nebo služeb pronajímateli oznámit a prokázat listinnými důkazy do patnácti dnů od vzniku prodlení. Zákaz ukončení nájmu se týká pouze nájemného neuhrazeného v období 12. března – 30. června. Nájemce musí dlužné platby splatit do konce roku 2020.
Zákon bohužel nijak neřeší právo vymáhat splatné nájemné u soudu ani dopad „odkladu“ splátek na promlčecí doby. Lze tedy očekávat zajímavé soudní situace.
Co to znamená pro pronajímatele?
Pronajímatelé se z důvodu prodlení nájemců mohou snadno ocitnout v druhotné platební neschopnosti vůči dodavatelům služeb a úvěrujícím bankám.
Co se týká úvěrů, podle jiného krizového zákona mají podnikatelé právo odložit si splátky úvěrů do 31. října 2020. Pro pronajímatele to může být úleva, ale jde opět zase o posunutí problému o úroveň dál.
Vůči dodavatelům služeb žádné úlevy zatím chystány nejsou. Pokud je pronajímatel ve špatné finanční kondici, může to i znamenat omezení dodávek služeb nájemcům, které ale může zase být důvodem požadavku na slevu z nájemného na straně nájemců.
Po ukončení nouzového stavu bude pronajímatel moci nájem ukončit, pokud by pro něj bylo další posečkání příliš zatěžující (například pokud nájemné představuje jediný zdroj obživy pronajímatele). Jinak ale musí dodržet ochrannou dobu až do konce roku 2020.
Senát oproti původnímu návrhu požaduje, aby stát poskytl záruku za 80 % jistiny nájemného. K výplatě části nájemného ze záruky má ale dojít, až když nájemce nezaplatí do konce roku 2020. Ani senátní návrh tedy neřeší krátkodobé cash flow. S ohledem na nesouhlasné stanovisko ministra Havlíčka ale není velká pravděpodobnost, že záruka přes koalici projde.
Je nějaká cesta ven?
Běžná pravidla občanského zákoníku toho pro řešení problémů nájemců a pronajímatelů příliš nedělají, s výjimkou možnosti pronajímatele zcela nájem skončit, když je nájemce v prodlení. Nájemní smlouvy často omezují nájemce v jejich možnostech požadovat cokoliv, pro ně tedy právo dělané pro běžný stav mnoho dobrých odpovědí nenabízí.
Opatření související s epidemií ze strany státu reagují specificky na krizovou situaci i doslova krizové postavení nájemců. Asi se snaží chránit především zavřené provozovny. Jenomže taková řešení jen posílají problém dál – nejdříve na pronajímatele a pak ještě dál na jejich věřitele. Navíc ani takové úlevy nejsou pro postižené zadarmo. Na opravdovou podporu vládou navrhovaná opatření rezignují.
Pro některé podnikatele možná bude lepší namísto „odložení“ nájemného nechat pronajímatele, aby nájem ukončil pro neplacení nájemného. Odklad nájemného je totiž zajímavý pouze pro podnikatele, kteří si prostory chtějí udržet a plánují dále vyvíjet činnost. Čím delší budou opatření, tím méně takových podnikatelů bohužel bude.
(tento text vyšel také na webových stránkách magazínu Reportér)
ŘEŠÍTE TAKÉ NÁJEMNÍ VZTAHY? POMŮŽEME I VÁM. SJEDNEJTE SI S NÁMI ONLINE SCHŮZKU.